Hablamos de rendimientos íntegros de capital inmobiliario cuando éstos se derivan del arrendamiento o del uso o disfrute sobre bienes inmuebles o de los derechos reales que recaigan sobre ellos y, que no se hallen afectos a nuestras actividades económicas.
Rentas imputadas. Sin embargo, si somos titulares de la propiedad o de derechos reales de inmuebles no arrendados ni cedidos a terceros, ni tampoco afectos a actividades económicas, éstos no generan rendimientos del capital inmobiliario, sino que tributan por imputación, con excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles rústicos.
Actividades económicas. Se entiende que el arrendamiento de bienes inmuebles se realiza como actividad económica cuando para su ejercicio se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Para que estos rendimientos se califiquen como rendimientos de capital inmobiliario, el alquiler se debe limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble, sin que se presten servicios propios de la industria hotelera como los de limpieza, cambio de ropa, restauración, ocio u otros de naturaleza similar.
Gastos deducibles en arrendamientos. Son deducibles los gastos de conservación y reparación. A estos efectos, tienen esta consideración los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. También, lo tienen, los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
Son deducibles los tributos y recargos no estatales, así como tasas y recargos estatales, como el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc.
También, lo son las cuotas de la comunidad de propietarios cuando se trata de inmuebles en régimen de propiedad horizontal y los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos. Además, lo son los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.
Son deducibles las primas de contratos de seguro, bien sea de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga.
Si somos los arrendadores los que los hemos pagado, son deducibles las cantidades destinadas a servicios o suministros (agua, luz, gas e Internet, etc.)
Tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. Tratándose de bienes inmuebles se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición y el valor catastral.
Los bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.
Reducciones del rendimiento. En los supuestos de arrendamiento de vivienda, el rendimiento neto positivo se reduce en un 60%, cualquiera que sea la edad del arrendatario. En los alquileres turísticos no resulta aplicable la reducción. Una vez practicada, si procede, la reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, podrá efectuarse la reducción del 30% del rendimiento neto resultante en los rendimientos netos cuyo período de generación sea superior a dos años, y los obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, siempre que se imputen a un único periodo impositivo en ambos casos. La reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.